1. Rechtslage aufgrund der COVID-19 Pandemie
Gemäß § 1104 ABGB ist es für Mieter eines Bestandsobjekts möglich keinen Mietzins zu entrichten, sofern das Bestandsobjekt wegen "außerordentlicher Zufälle" unbrauchbar wird. Auch hoheitliche Verfügungen können einen derartigen "außerordentlichen Zufall" darstellen, sofern dadurch das Bestandsobjekt nicht mehr genutzt werden kann. Aufgrund der Anordnungen der Behörden, wodurch Kunden das Betreten von Betrieben verboten wurde ("Betretungsverbote"), sind einige Bestandsobjekte (faktisch) unbrauchbar geworden. Diese Maßnahmen trafen Geschäftsraummieter unerwartet und hart.
Von dem gänzlichen Mietzinsentfall gemäß § 1104 ABGB ist überdies § 1105 ABGB zu unterscheiden, welcher nur auf eine teilweise Unbenutzbarkeit des Bestandsobjekts abzielt und somit keinen gänzlichen Mietzinsentfall rechtfertigt. Sollte daher das Bestandsobjekt noch zum Teil nutzbar sein, kann weiterhin ein angemessener Anteil des Mietzinses vom Vermieter verlangt werden.
2. Empfehlungen für die Geschäftsraummiete
2.1 Gespräch mit dem Vermieter
Sollten Sie von den Betretungsverboten betroffen sein und deshalb ihre Geschäftsräumlichkeiten nicht wie gewohnt nutzen können (bspw. bei Betriebsstätten des Handels, der Gastronomie oder auch bei Dienstleistungsunternehmen), besteht die Möglichkeit auf Mietzinsminderung. Vorab sollte im Mietvertrag geprüft werden, ob die Bestimmungen der §§ 1104 und 1105 ABGB vertraglich ausgeschlossen wurden. Ein derartiger Ausschluss wäre wohl zulässig und wirksam.
Als erste Maßnahme empfehlen wir, mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen, um im Rahmen des Gesprächs eine einvernehmliche Lösung für beide Parteien zu finden. Oft ist der Vermieter (noch) nicht zu Gesprächen bereit. Sollte dies auch bei Ihnen der Fall sein, haben Sie als Geschäftsraummieter verschiedene Handlungsmöglichkeiten:
2.2 Zur Mietzinsminderung in der Praxis
Sie können zum Beispiel nur einen Teil des Mietzinses bezahlen bzw. in Ausnahmefällen können Sie auch den gesamten Mietzins zurückbehalten. Bevor Sie die Mietzinsminderung umsetzen, prüfen Sie, inwieweit Sie das Objekt noch nutzen können und wie viel Sie daher vom Mietzins tatsächlich einbehalten sollten. Sie müssen aus diesem Grund abwägen, wie Sie ihre Nutzung bewerten möchten. Wenn Sie zum Beispiel im Handel tätig sind und Ihre Verkaufsfläche derzeit nicht nutzen können, jedoch das Lager weiterhin für Ihren Onlineshop verwenden, empfehlen wir eher eine Teilminderung. Sie sollten diese dem Vermieter auch ankündigen.
Wenn Sie nur einen Teil des Mietzinses bezahlen, muss wiederum Ihr Vermieter tätig werden, um den ausstehenden Mietzins einzutreiben und sein Risiko dabei abwägen. Der eigentliche Vorteil dieser Herangehensweise ist, dass Sie während dieser Phase Ihre Liquidität besser bewahren.
Der Vermieter hat jedoch als Folge der Minderung (oder Nichtzahlung) des Mietzinses die Möglichkeit, ein gerichtliches Kündigungs- oder Räumungsverfahren gegen Sie einzuleiten. Hier muss aber eben der Vermieter tätig werden und seine Chancen im Rechtsstreit bewerten.
Sollten Sie mit Forderungen oder einer Klage konfrontiert werden, unterstützen wir Sie gerne.
In einem allfälligen Verfahren können Sie weiterhin auch im Rahmen des Prozesses einen Vergleich mit dem Vermieter abschließen. Das ist ein übliches Vorgehen. Die Gerichte werden - sobald sie wieder ihre vollständige Tätigkeit aufnehmen - unserer Überzeugung nach stark auf einvernehmliche Lösungen / Vergleiche in diesen Fällen hinwirken.
Während des laufenden Kündigungsverfahrens besteht außerdem auch ohne Einigung die Möglichkeit, den einbehaltenen Mietzins bis zum Ende des Verfahrens erster Instanz nachzuzahlen und so den Verlust des Mietverhältnisses zu verhindern. Die gesetzliche Grundlage dafür bietet § 33 Abs 2 Mietrechtsgesetz ("MRG"). Dieser normiert, dass ein Mieter, dessen Mietverhältnis aufgrund eines Mietzinsrückstands gekündigt wurde, bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz den geschuldeten Betrag nachbezahlen kann, woraufhin die Kündigung aufgehoben werden muss, sofern den Mieter kein grobes Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Das grobe Verschulden ist im Einzelfall zu prüfen; doch gehen wir davon aus, dass aufgrund der anhaltenden COVID-19 Pandemie ein grobes Verschulden bei einer Mietzinsreduktion fast nie vorliegen wird. Im Ergebnis ist diese Vorgehensweise zwar wegen eines potentiellen Prozesses risikobehafteter, bringt aber für Sie und Ihr Unternehmen eine sofortige finanzielle Erleichterung in der Krise.
Das Risiko, den Mietvertrag anlässlich der verminderten Mietzinszahlung tatsächlich zu verlieren, ist folglich faktisch gering. Dies gilt idR nur für unbefristete Mietverträge; befristete Mietverträge könnten anlässlich eines Befristungsablaufs in einigen Jahren dann als "Retourkutsche" nicht verlängert werden.
2.3 Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung
Bereits mehrfach in den Medien oder von Juristen erwähnt: Alternativ können Mietzahlungen an den Vermieter unter Vorbehalt der Rückforderung geleistet werden.
Hier müssten Sie allerdings für die effektive Mietzinsersparnis selbst aktiv werden und Ihrerseits gerichtliche Schritte einleiten, um die Mietzinsminderung durch Rückforderung des zu viel bezahlten Betrages zurück zu erlangen. Sie bewahren Ihre Liquidität nicht und müssen sich um die Verfolgung Ihrer Ansprüche aktiv kümmern.
Wir raten zunächst zum Gespräch. Sollte dies kein vernünftiges Ergebnis bringen, wäre die Vorgehensweise der tatsächlichen Mietzinsminderung unseres Erachtens durchaus in Betracht zu ziehen, um Ihrem Unternehmen zu helfen. Das Risiko, das Bestandsobjekt zu verlieren, ist als gering zu bewerten. Wir helfen Ihnen gern in Ihrem Fall.
Die oben genannten Handlungsalternativen dienen nur der Information und ersetzen keine umfassende rechtliche Beratung. Die Stadler Völkel Rechtsanwälte GmbH berät und unterstützt Sie gerne, um so die optimale Lösung für Sie zu finden.
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Reinhard Schweng / Urim Bajrami / Bernadette Koppensteiner
