1.            Erleichterungen für Wohnungsmieter

Als Folge der COVID-19 Pandemie haben zahlreiche Personen mit Einkommensverlusten zu kämpfen. So fällt es auch momentan vielen Mietern schwer, ihre Mietzinszahlungen vollständig zu erfüllen. Aufgrund dessen wurden mit dem 4. COVID-19-Gesetz Erleichterungen für Wohnungsmieter beschlossen. Davon sind Mietzinszahlungen für Wohnungen umfasst, unabhängig davon, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes ("MRG") gänzlich, teilweise oder überhaupt nicht anzuwenden sind. Folgende Erleichterungen sind für Wohnungsmieter vorgesehen:

1.1      Einschränkungen der Rechtsfolgen bei Mietzinsrückstand

Kann der Mieter aufgrund von Einkommensverlusten infolge der COVID-19 Pandemie seinen Mietzins nicht (vollständig) bezahlen, kann der Vermieter

• den Mietvertrag weder kündigen noch (nach § 1118 ABGB) aufheben, auch kann er
• den Zahlungsrückstand bis zum 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

Dies betrifft den Mietzins, welcher im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird. Zu beachten ist, dass es sich nur um eine vorübergehende Aussetzung der Einklagbarkeit handelt und gesetzliche Verzugszinsen (4% p.a.) ab Fälligkeit der Monatsmiete anlaufen.

1.2      Kurzfristige Verlängerungsmöglichkeit von befristeten Mietverträgen

Grundsätzlich beträgt die Mindestdauer eines befristeten Wohnungsmietvertrages gemäß MRG mindestens drei Jahre. Kürzere Fristen können nicht wirksam vereinbart werden.

Nun ist aber eine Verlängerung eines befristeten Wohnungsmietvertrags, der zwischen dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 abläuft, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum möglich. Der Vertrag musste also ursprünglich bereits befristet sein. Das 4. COVID-19-Gesetz verlangt, dass die Verlängerung der Befristung schriftlich vereinbart wird. Das österreichische Gesetz versteht darunter die wirklichen Unterschriftsleistungen der Parteien (oder ihrer Vertreter). Einfache E-Mails reichen dafür nicht.

Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gilt er einmalig als auf drei Jahre erneuert. Der Wohnungsmieter hat jedoch jederzeit das Recht, den "erneuerten" Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.

1.3      Aufschiebung von Räumungen

Die Aufschiebung der Räumung einer Wohnung kann auf Antrag des Wohnungsmieters erfolgen, wenn die Wohnung der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen dient. Aus welchem Grund das Mietverhältnis aufgelöst wurde, spielt dabei keine Rolle. Der Aufschiebung der Räumung dürfen keine schweren persönlichen oder wirtschaftlichen Nachteile des Vermieters entgegenstehen (bspw. dringender Eigenbedarf des Vermieters selbst oder eines Angehörigen, oder die Wohnung ist bereits weitervermietet und der Vermieter ist dringend auf die Mietzinseinnahmen angewiesen).

Die Fortsetzung der Räumung erfolgt nach Aufhebung der COVID-19-Maßnahmen auf Antrag des Vermieters, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Räumungsaufschiebung. Das Verfahren ist innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung der Aufschiebung ebenso nur fortzusetzen, wenn die erwähnten Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.

2.            Hinweis zur Geschäftsraummiete

Für Geschäftsraummieten gelten diese Erleichterungen nicht. Bei Geschäftsräumen kann es aufgrund der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts infolge der COVID-19 Pandemie zum Entfall bzw. zur Reduktion des Mietzinses kommen (§§ 1104, 1105 ABGB). Dazu sind natürlich Schritte einzuleiten. Zu prüfen ist stets, zu welchem Zweck die Vermietung erfolgt ist und in welchem Ausmaß die Unbrauchbarkeit vorliegt. Die gesetzlichen Regelungen sind nicht zwingend und können vertraglich ausgeschlossen sein. Es ist daher in der Regel auch der Einzelfall gesondert zu beurteilen.

Wir informieren dazu auf unserer Website. Sie können uns natürlich auch gerne direkt kontaktieren.

3.            Zusammenfassung

Kommt es zur Zeit der COVID-19 Pandemie zu Mietzinsrückständen, kann deshalb ein Wohnungsmietvertrag weder gekündigt werden, noch kann der Rückstand eingeklagt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Mieter aufgrund der Folgen der COVID-19 Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist.

Da die von den Behörden verordneten Maßnahmen aufgrund der COVID-19 Pandemie auch eine Wohnungssuche wesentlich erschweren, besteht einerseits bei drohender Delogierung die Möglichkeit eines Räumungsaufschubs und andererseits bei drohendem Ablauf einer vertraglichen Befristung die Möglichkeit eine kurzfristige Verlängerung des Mietvertrags zu vereinbaren.

Diese Erleichterungen gelten für Wohnungsmietverträge, unabhängig von der Anwendbarkeit des MRG, nicht jedoch in dieser Form für Geschäftsraummieten.

Die oben genannten Erklärungen dienen der Information und ersetzen keine umfassende rechtliche Beratung. Die Stadler Völkel Rechtsanwälte GmbH berät und unterstützt Sie gerne, um so die optimale Lösung für Sie zu finden.

*    *    *

Reinhard Schweng / Raffaela Maria Reinstaller